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房产税的纳税筹划案例分析

2018-07-20 14:17:00 | 来源:税屋 | 作者:

澳门威尼斯人官网 www.jxcfo.com     房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划,以帮助企业降低纳税负担。
    一、降低房产原值的纳税筹划
    房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物,如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等,则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施,属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。
    案例1:甲企业位于某市市区,企业除厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物,总计工程造价10亿元,除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。 
    方案一:将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=100000×(1-30%)×1.2%=840(万元)。
    方案二:将游泳池、停车场等都建成露天的,在会计账簿中单独核算。应纳房产税=(100000-20000)×(1-30%)×1.2%=672(万元)。
    由此可见,方案二比方案一少缴房产税168万元。
    二、降低租金收入的纳税筹划
    房产出租的,房产税采用从租计征方式,以租金收入作为计税依据,按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入,应当与实际租金收入分开核算,分开签订合同,从而降低从租计征的计税依据。
    案例2:甲公司拥有一写字楼,配套设施齐全,对外出租。全年租金共3000万元,其中含代收的物业管理费300万元,水电费为500万元。
    方案一:甲公司与承租方签订租赁合同,租金为3000万元。应纳房产税=3000×12%=360(万元)。
    方案二:将各项收入分别由各相关方签订合同,如物业管理费由承租方与物业公司签订合同,水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税=(3000-300-500)×12%=264(万元)。
    由此可见,方案二比方案一少缴房产税96万元。
    三、利用税收优惠政策进行纳税筹划
    房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下,可将企业设立在农村,则可免缴房产税。
    案例3:甲公司欲投资建厂,房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择:一是建在市区,当地政府规定的扣除比例为30%;二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。
    方案一:建在市区。应纳房产税=10000×(1-30%)×1.2%=84(万元)。
    方案二:建在农村。免缴房产税。
    由此可见,方案二比方案一少缴房产税84万元。
    四、计征方式选择的纳税筹划
    房产税的计征方式有两种,一是从价计征,二是从租计征。从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%.企业可以根据实际情况选择计征方式,通过比较两种方式税负的大小,选择税负低的计征方式,以达到节税的目的。
    案例4:甲企业现有5栋闲置库房,房产原值为2000万元,企业经研究提出以下两种利用方案:一是将闲置库房出租收取租赁费,年租金收入为200万元;二是配备保管人员将库房改为仓库,为客户提供仓储服务,收取仓储费,年仓储收入为200万元,但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。 
    方案一:采用出租方案。应纳房产税=200×12%=24(万元);应纳营业税=200×5%=10(万元);应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元)。共支出35万元。
    方案二:采用仓储方案。应纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元);应纳营业税=200×5%=10(万元);应交城建税及教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元);应支付给保管人员2万元。共支出29.8万元。
    由此可见,方案二比方案一少支出5.2万元。

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