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杨志勇:房地产去库存不应只是为房地产企业卖房

2015-12-23 09:39:00 | 来源:时代周刊(广州) | 作者:杨志勇

    房地产去库存备受关注。正是房地产在中国经济增长中扮演了重要角色。去库存到位,将直接带动房地产投资的增长,从而推动中国经济的增长。中国经济的转型升级需要时间,这更凸显了房地产去库存的重要性。
    房地产去库存政策并不会有什么特殊之处,仍应主要从改善需求入手。一些住房需求曾经因为限购政策或其他制度障碍而被限制住,只要撤除这类障碍,需求自然会扩大。
    中国工业化和城市化进程有其特殊性。户籍制度及附在户籍之上的教育等多种公共服务提供的偏向性,导致跨区域流动者人户分离问题特别突出。这个问题不同于早年的城乡差异,而更严重地表现在省际间的公共服务差异上。农民工是跨地区流动的重要群体,针对农民工主体的购房鼓励政策当然会增加城市住房需求。仅此是不够的。政策还应着力解决省际间劳动力流动的公共服务差异问题,以消除人为设置的住房需求障碍。
    以上所说,只是让那些本来应该形成的住房需求有机会转变为现实的住房需求。机会是否会转化为现实,还需要“真金白银”的支持。可支配收入不足,即使有住房需要,也是难以转化为真正的住房消费的。因此,鼓励住房消费的政策应该是综合的。积分落户、购房补贴、契税减免等措施,都是需要的。
    房地产去库存政策,肯定可以帮房地产企业卖房子,但如果政策目标只是这么界定,那么市场又如何能在资源配置中起决定性作用?企业的竞争力又如何形成呢?去库存不能让房地产市场进一步扭曲。去库存不能理解为让房地产企业的所有尾货都有机会出清,所有不合格的产品都能销售一空。房地产去库存政策,要的是让房地产行业恢复其应有的活力,而不是让其中的僵尸企业长存下去。
    城市化进程尚未完成,房地产行业仍有很大发展空间。但是,房地产行业的发展机遇与过去不同,粗放式增长已不能适应现实和未来需要。不少人以为少子化和老龄化之后,现有的住房已足够以后好几代人居住,从而造成住房严重过剩。也许从绝对数量上是如此,但这并不意味着就没有住房需求。
    对美好生活的向往必然要包括住房条件。为什么国人就不能追求有天有地有树木松鼠的住房呢?对这个问题的回答并不容易。我们习惯了说人口多,所以我们不能有那样的住房条件。技术进步和全球贸易使得我们用于其他生产的土地有可能大幅度减少,从而为生活提供更大空间。只有顺应房地产市场条件变化的企业才可能得到真正的发展机会。
    房地产去库存,可以让地方政府有更多的可能得到土地出让金收入。但是,依靠土地出让金收入的土地财政模式已经走到了尽头。这要求地方政府的运作模式要有转变,要求中央和地方财政关系的重构。短期内,对个人住房开征房地产税的条件不成熟,地方财政收入更应该通过税收共享来解决。增值税和消费税都应该成为中央和地方的共享税。
    房地产去库存政策给中国经济转型升级提供了一个契机。至关重要的一个基础性结论是,大国经济的可持续发展从来不可能长期依靠房地产;尤其是高房价不仅抬高了人民的生活成本,而且也让各行各业的运行成本大幅度提高,是很不利于中国经济竞争力培育的。为此,应当积极将房地产去库存纳入到中国全面深化改革和经济结构调整之中。

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